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　　【与互联网思维开展深度融合 房产众筹前景可期?】

　　房产众筹尚处于简单起步状态,其形式按照房产众筹目的可以概括为3种:一是投资理财式,如中国平安集团旗下的房产网发起的众筹美国房产;二是合作买房式,如中关村股权投资协会执行秘书长尹立志依托微信平台发起“众筹买房”项目;三是广告营销式,如地产巨头万科用苏州一套房在某房产网所推出的众筹。

　　引言：

　　近期，随着去年“双11”远洋地产联手京东众筹卖房被热炒，“众筹”一词迅速在房产界火了起来。包括万科、远洋、龙湖等知名开发商纷纷联手互联网平台推出房产众筹。但是正所谓“人红是非多”，众筹买房这一新鲜事物在吸引诸多眼球的同时，也面临着一系列的争议。

　　到底什么是众筹买房？众筹买房有什么风险？本期《解密维权》将为您解读众筹买房的。

　　问题一：什么是众筹买房？

　　律师解答：众筹买房是指发起人提出的优质房源并在网站等平台上发起众筹，欲购买房产的自然人或法人共同出资购买、共同拥有房产。通常情况下，众筹期限届满且众筹满标时，由众筹参与者共同委托第三方作为房产托管方为持有、管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者的共同决定处置房产，处置房产所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配。通常情况下众筹期限届满且众筹未满标时，资金托管方将众筹参与者投入的款项本金全额退回给众筹参与者。

　　问题二：众筹买房是否可行？有什么风险？

　　律师解答：众筹参与者为了共同持有一处房产而众筹买房并享有房产的占有权、使用权、收益权和处分权，是我国法律所允许的。但是在实践中，众筹参与者并不是为共同直接持有房产而是委托第三方代持房产、代为管理房产、代为处置房，快速收回投资，本质上是一种投资行为，且并不以房产销售为主要目的，而是销售房产份额并快出卖出，快速实现投资回报，因此众筹买房除了市场风险外，最大的风险仍是政策风险。房地产众筹游走在监管的灰色地带，或涉嫌非法集资。此举可以视为互联网金融的一次创新，但也极有可能被监管部门叫停。

　　问题三：如若众筹，应注意什么？

　　律师解答：若众筹买房，应注意四方面的内容：

　　首先，要求明确购房合同中确定的签约主体保障参与者知情权

　　明确产权所有人，充分确保投资人的知情权，加强交易环节的信息披露。在可能的情况下，让投资人参与到决策环节中，为投资决策提供参考意见。

　　其次，众筹买房要明确投资收益由市场决定且收益风险自担

　　众筹买房由于投资收益由市场决定，并不是固定收益，投资者应根据投资的标的情况并结合自己的风险承担能力、经验、偏好投资慎重决定是否投资。

　　再次，房产估值难界定，投价值要独立判断 

　　每家评估机构对于房产估值有区别，投资要独立判断房产估值是否偏高，购入价是否合理，未来有没有升值空间。

　　最后，保障众筹资金隔离和资金专款专用

　　充分确保资金流入环节的风险控制，降低筹资人道德风险和法律风险。

　　网友关心问题：

　　·开发商号称只要顾客认筹，无论最终买不买都能获利，真的是这样吗？承诺如何保证？

　　北京安博（成都）律师事务所韦海军律师认为，开发商承诺回报或必然获利，公开宣传认筹，根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，则涉嫌非法吸收公众存款。因此开发商的承诺也无法从法律上得到保障。

　　·开发商圈钱跑路怎么办，参与众筹的人该如何维护自己的权益？

　　北京安博（成都）律师事务所钟洁律师认为，开发商圈钱跑路，根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，集资后携带集资款逃匿的，则涉嫌集资诈骗。众筹参与者应及时报案，追回案款。

　　·有人说众筹有可能涉及非法集资，是真的吗？

　　北京安博（成都）律师事务所彭安碧律师认为，众筹参与者为了共同持有一处房产而众筹买房并享有房产的占有权、使用权、收益权和处分权，是我国法律所允许的按份共同。若众筹发起人或平台公司以众筹为晃子，并不具有真实销售行为，承诺投资回报等，行非法集资之实，则涉嫌非法集资。

　　非法集资，是指公司、企业、个人或其他组织未经批准。违反法律、法规，通过不正当的渠道，向社会公众或者集体募集资金的行为。在我国现有刑法中关于非法集资行为的罪名共有四个，一个是刑法第160条规定的欺诈发行股票、债券罪，一个是刑法第176条规定的非法吸收公众存款罪，一个是刑法第179条规定的擅自发行股票或债券罪，一个是刑法第192条规定的集资诈骗罪。不同的罪名的立案标准是不同的。