逃离北上广刷爆朋友圈？一篇文章看懂未来房价

2016-07-14 09:42:48 来源：眉山全搜索综合编辑：admin_ybj 评论：0 点击：

7月8日，一篇名为《四小时后逃离北上广》的文章刷爆了无数上班族的朋友圈，这一场轰轰烈烈的网络营销无疑吸引了无数人的眼球，高房价一直是无数年轻人选择离开北上广回到家乡的主要原因，然而，高房价只是北上广的专利吗?

2016年最新的70城房价指数已经公布：70个城市里，60个城市的房价在涨!与2015年相比，深圳涨54%，北京涨20%，上海涨28%，厦门涨29%，合肥南京都在持续大涨。中国房价怎么了?房价为什么这么高?未来会怎么样?

1.为什么房价那么高?啥原因造成的?

事实上，北上广深这几个城市基本上都经历了二十年的大牛市。以上海为例。1996年房价是最低谷，买房子还送蓝印户口。随后是一个整整二十年的超级牛市。房地产的均价从3000多涨到35000元。整整涨了十倍。

推高房价的真正因素是：人民币实际价值的极速下跌，也就是钱不值钱了。

有一个指标，中国过去全国的现金+货币总量是10万亿人民币，而现在是100多万亿人民币。也就是在二十年的时间里，中国人手上的钱居然多了近一百万亿。

更大的原因是，央行开动了印钞机，过去每流入中国一美元，央行就可以发行8块钱或者6块钱人民币，这叫基础货币。凭空多了一百多万亿。房价能不涨吗?所以央行的滥发货币其实是房价这么高的一个最重要的原因了。

事实上，房价的涨幅甚可以做为中国货币贬值的尺寸。其实不是房价涨了十倍，是人民币贬值了90%。

2.要不要买房?买房还是租房?

如果你没房，又想定居在你喜欢的城市。还是买吧!

为啥：三条理由!

理由一，中国正在大规模的产业升级，以及城市化。超级都市和省会城市的人口只会越来越多，人口的涌入意味着对房产的强劲需求。

理由二，生活习惯：中国人民族特性就是喜欢买房。中国人的户籍制度已经上千年，产权房和户口在一起。而户口和孩子的教育，老年人的医疗和社保全都挂钩在一起。学区房的需求是要求户口和产权房的。

理由三，资产配置：其实过去二十年的房价超级牛市已经充分证明不动产是真正的、唯一的避免货币贬值、超级通货膨胀有效资产配置方法，甚至超过股市。对于每个人的资产来说一定要做资产配置。

其实现在买不买房已经不是一个问题：因为买房已经是一个有产阶层和无产阶层分化的一个重要指标。无房，以后你会成为新穷人阶层。租房的支出永远是流血支出然而支付出去的贷款却会成为资产项目!

3.现在是不是买房的好时间? 未来房价会不会大跌?

结论是：肯定不是，但是未来也不定会变得更便宜。

一线房产房价太贵了。北京西城区房价是当地居民平均收入的45倍，上海静安43倍，深圳福田38倍。以北京的房价计算，45倍加上7成贷款(利息接近贷款本金的100%)所以需要70年的全部收入买房。事实上，你不可能工作70年。你最长的工作时间也就是40年。所以现在肯定不是最好的买房的时候，因为房价已经处于极高位。但是，我们认为，未来房价也未必会大跌。

为啥?

原因一，让我们用最简单最本质的方法看一下：供应和需求。

一线和二线城市的供应端其实是很不充足的。我们可以看一下新房的消耗速度来看一下供需的状态。这个其实是说明市场需求量的强劲例如上海就只有7个月苏州就只有10个月。

因为中国在进一步城市化一二线城市人口会越来越多推动需求增长而三四线城市未来会有两亿农民进城当市民。

原因二，让我们看一下除了供应和需求之外的一些影响因素

房价有一个坚强的依托——一个大的操盘手——政府的托盘市冲动。城市房价上升只是一个民生问题，但是下跌就是经济问题，对政府不利。城市房价上升太快目前而言，只是政治不正确，所以会出台抑制策略。城市的土地供应在政府手上，政府只要收紧土地供应，多少楼盘也会被刚需房消耗掉，中国政府有托盘的动力和动机。

土地市场价格传导——房地产其实是工业制成品，也就是烘好的面包。而现在面粉在涨价，你说在面包会跌价吗?一级市场地王的价格会传导到二级的房地产市场上。

低利率流动性房地产商手上钱很多正在大肆买地，地王新闻频出，新房价格一定会贵很多，即便未来会有一个阶段的集中推出..预期会对价格形成极强的支撑。

原因三，让我们看看可能会刺破泡沫的黑天鹅事件：

最近虽然经济下行，但是看不到中国经济崩溃的迹象，有可能平稳降落央行为了托经济，开闸放水，只会在房地产市场上有烈火烹油的作用，中日最近不会开战，不会成为黑天鹅事件。

4.难不成房价会涨到天上去?

我的回答是房价不会一直涨下去，但是仍然有很漫长的上涨周期。