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情景回顾：

一个多月来，家住眉山市东坡区书香庭院小区的刘敏(化名)，一直提心吊胆。“总害怕哪天醒来，房子就不是自己的了。”刘敏所居住的房屋，购于两年前，房款、契税、维修基金全部缴齐，她也持有正规商品房买卖合同。但就在一个多月以前，刘敏才知道，自家的房子，早就被开发商抵押了出去。

“当时专门在房管局的网上查过，房子没有问题，我们顺利办了网签，网上也显示我是户主。”刘敏说，至今她也搞不懂，一套被抵押的房产，为什么能够通过正规程序卖给自己。

眉山市场上存在一类项目，相应商品房已经办理分户产权至开发商名下后被开发商抵押给银行进行融资，但开发商又继续将相应房屋对外销售。但是如果你买了过后，开发商并没有还银行钱，你就根本办不下来贷款，也无法办理房产证。就如同上诉情况，买到房子却发现自己的房子被开放商抵押了，那么还能顺利的拿到房产证吗?

问题一：开发商可以将已经抵押给银行的商品房对外销售吗?

依据《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存”以及《房屋登记办法》第三十四条“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”之规定，已经办理了抵押登记的房屋是可以对外销售的，但是应当取得抵押权人的书面同意或者将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务以注销抵押权，才不会影响后续贷款、房产证等的办理。

问题二、购房者买到已经抵押的商品房，能正常办理贷款吗?

依据《物权法》、《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，同一房屋上可以先后设定若干个抵押权。因此，购房者购买到已经抵押的房屋，从法律上讲是可以再次办理抵押贷款的。 但是，基于再次办理的抵押权不是第一顺序的抵押权以及在先的抵押担保债务可能会对之后的抵押担保债务产生不良影响，通常情况下银行对第二次抵押的商品房会采取非常谨慎的态度。因此，购房者买到已经抵押的商品房，如果未注销之前的抵押担保登记，银行往往不同意办理顺序在之后的抵押登记，进而向购房者办理贷款。

问题三、购房者买到已经抵押的商品房，能正常拿到房产证吗?

已经抵押的房屋可以对外销售。但是，如果购房者要取得房产证，首先应解除在先的抵押登记，房管部门才可以办理所有权转移登记手续。因此，购房者若要取得所购买商品房的房产证，开发商应当先清偿该商品房所担保的债务，然后申请房管部门注销商品房抵押登记，此时购房者才可以办理并取得所购商品房的房产证。在商品房存在抵押登记的情况下，房管部门不会为商品房办理产权过户登记手续。（图片来源：搜狐焦点）